1. Hva loven sier om innløsing (hovedtrekkene)
2. Opplysningsvesenets fond (OVF) og Finnmarkseiendommen (FeFo)
3. Vår nye forretningsmodell med verktøy for økt selvbetjeningsgrad
4. Ny praksis for håndtering av vann og kloakk
5. Tomtefeste i Oslofjorden
6. Medlemskap lønner seg – alltid på alle områder
7. Tomtefestelovens brogede historie – med lyd
8. Datainnbruddet hos kartverket før sommeren

Innløsing kan være økonomisk risikosport. Dette har flere erfart når de ett år før festekontraktens utløp eller fornyelse har signalisert ønske om innløsing. Tomtefesteloven har nemlig to mulige økonomiske utfall; 25 ganger leiebeløpet eller 40% av råtomtverdien, dvs den av en takstmann vurderte verdien av tomten uten bygningsmassen.

De fleste festere ønsker å få innløsing til 25 ganger leiebeløpet fordi dette er så forutsigbart og som regel rimeligst. Husk imidlertid at det kommer gebyrer til i det totale regnestykket. Bortfesteren ser helst verdsetting etter takst. Da sitter han igjen med mest mulig. Fester bør derfor ikke uten videre godkjenne grunneiers takst. Selv med flere takster kan disse sprike betydelig! Ender ofte i retten!

Tomtefesteloven sier dette (§37):

Om ikkje anna er avtalt, kan bortfestaren likevel krevje at innløysingssummen for andre tomter enn dei som er festa bort på uavgrensa tid utan oppseiingsrett for bortfestaren, skal vere 40 prosent av tomteverdet på innløysingstida med frådrag for verdauke som festaren har tilført tomta med eigne tiltak eller tilskott til tiltak som er gjort av andre. Tomteverdet må ikkje setjast høgare enn det tomta kan seljast for om det berre er tillate å setje opp det eller dei husa som er på tomta.

Det er med andre ord kontrakten det kommer an på; evigvarende eller tidsbegrenset. Ved evigvarende kontrakter er innløsningssummen alltid 25 ganger festeavgiften. Evigvarende kontrakter kalle ofte rullerende

I tillegg er det en rekke andre forhold som kan påvirke utfallet og konklusjonen som for eksempel om beliggenheten, bygdeallmenninger, statsallmenninger eller i Finnmark, Finnmarkseiendom (FeFo).

Det viktigste og vanligste du blir konfrontert med er landbruksunntaket. Dette gjelder svært mange. Detaljene knyttet til dette er tallrike. Bare les §4 i forskriften til Tomtefesteloven her.

Grunneier er pålagt etter loven å dokumentere at landbruksunntaket gjelder, men ignorerer ofte dette. Du må derfor stå på krava. Om nødvendig i retten.

Merk også at det er visse tidsfrister som gjelder for innløsing.

Tomtefestelovens §32 sier dette:

Festaren kan krevje å få innløyse ei festetomt til bustadhus eller fritidshus når det er gått 30 år av festetida – om ikkje kortare tid er avtalt – eller når festetida er ute. Etter at det er gått 30 år av festetida, kan festaren også krevje å få innløyse ei festetomt til bustadhus kvar gong det er gått to nye år, og ei festetomt til fritidshus kvar gong det er gått ti nye år.

Gjelder det feste av hyttetomt, er tidsvinduet hvert tiende år basert på datert festekontrakt. For feste til boligformål gjelder 2 år. Det hjelper ikke om du bor på hytta hele året. Det er som regel ikke lov.

Fester du av en forståelsesfull grunneier som ser fordelen av å få et større beløp på bordet enn den årlige leien, et beløp som kan investeres fritt, er det alltid mulig å inngå en konkret avtale om innløsing når som helst og til hvilket som helst beløp. Tomtefesteloven står ikke til hinder for dette.

Du må i slike tilfeller akseptere at bortfester er interessert i et størst mulig beløp der du gjerne vil ende opp med lavest mulig. Forholdet forutsetter forhandlinger og forlik.

Lykke til!

Dette er imidlertid mere unntaket enn regelen.

Som vist ovenfor er unntakene og fallgruvene mange – og vi har bare nevnt de vanligste.

Tomtefesterforbundet (TFF) har derfor inngått avtale med det vi vurderer som et av de beste advokatfirmaer i landet på tomtefestespørsmål. Finner du ikke svar på våre hjemmesider, i vår kunnskapsbank og er medlem, kan du derfor enkelt registrere din henvendelse på https://dinside.tomtefeste.org.

Vår svartjeneste er betjent av likepersoner. Dette innebærer at svaret blir gitt av et styremedlem eller en nærstående til styret. Styret består av vanlige festere og medlemmer med bred erfaring, men som ikke kan gi juridiske bindende eller forpliktende råd.

Dersom juridisk holdbarhet vurderes som nødvendig i saken, vil vi derfor ønske å sende saken til vår advokat. Du vil da bli kontaktet om forholdet. Advokatbistand er dyrt, kostnadene kan som regel dekkes inn over rettshjelpsdekningen du har som forsikret.

Blant de største bortfestere i landet finner vi Finnmarkseiendommen (FeFo) og Opplysningsvesenets Fond (OVF).

FeFo er naturlig nok størst i nord, mens du finner OVF over hele landet i og med at disse forvalter kirkens eiendommer i hovedsak. Begge parter er profesjonelle aktører, men harde i klypa.

FeFo har reell aversjon mot innløsing og løper linen helt ut i slike tilfeller blant annet ved å vise til Tomtefestelovens §34. OVF tilbyr innløsing. Vi har imidlertid stor respekt for den kompetansen disse to organisasjonene samlet besitter på tomtefeste generelt og loven spesielt. De utfører den oppgaven de er satt til å løse etter beste skjønn og overbevisning.

Besøk gjerne www.fefo.no og www.ovf.no. Spesielt OVF´s sider har stor informasjonsverdi for oss på den andre siden av bordet.

TFF har også skrevet mye om disse to institusjonen gjennom årene. Du finner artiklene på www.tomtefeste.org.

Finnmarksavisen Sagat har nylig gått FeFo litt etter i sømmene og analysert økonomien i foretaket; inntekter, kostnader, overskudd og disposisjoner. Artikkelen dokumenterer at omsetningen utgjør drøye 70 millioner, noenlunde stabilt fra år til år. Sagat anviser hvordan disse pengene disponeres til beste for de som har interesser i forvaltning av grunn og naturressurser i Finnmark med utgangspunkt i Finnmarksloven av 2005.

Den spesielt interesserte leser finner hele artikkelen her: https://paper.opoint.com/?id_site=202443&id_article=64389&code=333

På Tomtefesterforbundets landsmøte forleden ble det vedtatt å legge til rette for økt selvbetjening blant medlemmene, avvikle eksisterende advokatpraksis og inngå en ny og bærekraftig advokatavtale priset pr. henvendelse. Alt dette for å få kontroll på en anstrengt økonomi grunnet sviktende medlemstall.

Bakgrunnen for denne svikten skyldes i hovedsak (tror vi) økt grad av innløsing av festede tomter og større trygghet ved å sitte i feste. Dette skyldes saker vi har jobbet og lykkes med de senere år. Mange har derfor følt at behovet og motivet for medlemskap har bortfalt når de har blitt selveiere. Sleivete sagt: deres suksess, vår økonomiske utfordring.

Målsettingen på noe sikt er en 50/50 fordeling mellom administrasjon og midler til vår utrettelige kamp mot en urimelig (for festerne) og antikvarisk tomtefestelov.

De nødvendige administrative håndgrepene for å få til dette er nå på plass:

1. Oppdatert www.tomtefeste.org med verdiøkende informasjon for medlemmene
2. Lagt til rette for flere svar fra medlemmer på ofte stilte spørsmål i Kunnskapsbanken og gjort denne søkbar
3. Standardisert formatet på henvendelser fra medlemmer via Din side
4. Etablert orakeltjeneste basert på likepersonprinsippet for medlemmene
5. Etablert ny advokatavtale spesialdesignet for krevende medlemshenvendelser (vi har valgt bistand fra øverste hylle)
6. Styrt all dialog fra medlemmene til verktøy på web

Dette forventes å gi styret nødvendig handlingsrom og forbundet sunn bærekraftig økonomi fra og med neste år. Vi ser til vår glede at medlemstallet allerede øker og tar det til inntekt for økt opplevd synlighet og positiv aktivitet fra vår side, blant annet i form av nyhetsbrev, og mere vil det bli.

For noen (kanskje deg) vil disse nye digitale tiltakene virke fremmedgjørende og vanskelige. Er du en av disse så send en e-post til medlemsservice@tomtefeste.org og vi vil hjelpe deg over kneika.

Vi er til for deg!

Vi har i det siste registrert at en rekke kommuner etablerer nye forskrifter for håndtering av vann og kloakk. Med det etterslepet mange (de fleste) har, er det egentlig ganske naturlig. Gebyrene ved disse tiltakene både i etablering og drift kan være betydelige.

I utgangspunktet er det eier som er ansvarlig, men forskriftene fanger også som regel tomtefeste som kommer inn under Tomtefesteloven. Etterlatt inntrykk ar at hver gang det skal betales eller begrenses, så er festeren god nok og likestilt med eier.

Dette er muligens en medvirkende årsak til manglende politisk vilje til å avskaffe loven som de facto er vår siste etterlevning av det husmannsvesenet vi hadde i en etter hvert fjern fortid.

Tomtefesterforbundet prioriterer og tilstreber

• Forutsigbar tomte- verdivurdering
• En festeavgift som gir "Fair Balance" mellom partene
• Et landbruksunntak til å leve med
• Helst ville vi avskaffet hele loven eller i det minste forhindre etablering av flere festekontrakter. Dette forslaget falt i Stortinget våren 2020

Styret i Tomtefesterforbundet (TFF) vil alltid og ufortrødent arbeide for å bedre festernes rettigheter! Vi samler for tiden overskudd til nye fremstøt for din sak!

En kort båtreise fra Oslo finner vi et sommer- og hytteparadis på Lindøya, Bleikøya og Nakholmen.

Opprinnelsen til dette strekker seg helt tilbake til starten av 1900-tallet da arbeidsfolk tok seg til rette, slo seg ned i telt og spikret små hytter på de tre øyene. I 1920 ble det besluttet at hyttene skulle få stå inntil videre. Staten sikret seg muligheten til å kreve hyttene fjernet på eiers regning på en måneds varsel. Det skulle betales ti kroner i årlig festeavgift.

Statsbygg har administrert festeavtalene siden 1963, og i 1981 ble det inngått en kontrakt for de 600 hyttene med 40 års varighet. Avtalen ble forlenget med 40 år i 2021, og kan forlenges med fem år av gangen etter dette.

Omsetningsverdien av disse hyttene har økt til astronomiske beløp, og de nåværende eierne ønsker å kjøpe tomten hytta står på (Dagens Næringsliv kunne 13. august rapportere om et salg på 7.9 millioner for 29 kvadratmeter hytte).

Dermed oppstår strid om innløsningsverdien (slik det ofte gjør), og saken havner i retten.

Som alltid blir kontraktens ordlyd lagt til grunn, og utfallet av dette var 40% av markedsverdien. Nå strides det om størrelsen på denne og om prisen for mulig tilleggsareal.

Kilde: Akershus Amtstidende

TFF finner saken interessant fordi den dokumenterer vanskene med å lande på et resultat begge parter vil være fornøyd med. Spesielt siden det har gått så mange år og prisvurderingen har skutt i været på tomten. Festeavgiften har i dette tilfellet ikke fulgt med i samme grad.

Følgende gjelder:

I avtaler inngått før Tomtefesteloven trådte i kraft, er det i utgangspunktet avtaleteksten som gjelder. Her fremkommer det tydelig at avtalene er tidsbegrensede. Selv om avtalene er fornyet flere ganger, og det i avtalene er en rett til forlengelse, har departementet fastslått at avtalene ikke kan anses å være evigvarende. Det er nok årsaken til at retten har falt ned på konklusjonen om 40% av tomteverdien.

Det finnes en rekke avtaler med tilsvarende innhold, dvs såkalte rullerende avtaler. Departementet har tolket slike avtaler som tidsbegrensede på tross av retten til forlengelse. Etter dagens regler er i prinsippet alle avtaler evigvarende idet fester har en lovbestemt rett til fornyelse mens bortfester på sin side har en rett til justering av festeavgiften. Grunnlaget for festeavgiften, dvs råtomtverdien, kan dessuten justeres hvert 30. år. På den måten sikres at festeavgiften og derved innløsningsprisen, i større grad følger utviklingen av eiendomsprisene enn tidligere. Så lenge man tror at eiendomsprisene vil stige mer enn konsumprisindeksen, er det derfor alltid gunstig å innløse festet dersom dette er mulig.

Vårt råd er derfor: Søk om innfrielse så snart der er mulig, når tomteleie og markedsverdi står noenlunde balansert i forhold til hverandre.

Interessant av en annen årsak er at hyttesamfunnet i Oslofjorden har vært et spesielt hyttesamfunn med en stor grad av sosial samhørighet. Hva vet vi, kanskje skapt av produksjonen av egen akevitt.

Historien fant vi i på websiden til Norske Akevitters Venner. Der beskrives et meget handlekraftig, kreativt og innovativt hyttesamfunn som i disse dager feirer hundre år.

Tomtefesterforbundet gratulerer og minner samtidig om at vi har spesielt gunstige kollektive medlemspriser for hyttefellesskap!

Dette har Tomtesterforbundet (TFF) hevdet i alle år. Og vi har bidratt til gjenkjøp av leid tomt for en lang rekke festere. Disse er nå eiere og opplever dette som positivt selv om eiendomsskatten er et skår i gleden, men det gjelder festerne også. Det er ikke hovedbølet som betaler denne skatten.

Ytterligere bevis på medlemskap fant vi forleden på Malvik. Der øker prisen for folk som har meldt seg ut av statskirka - medlemmer får leie gratis. Dette basert på en innstilling fra kirkelig fellesråd om nye priser for gravplasser og leie av kirkene i kommunen.

Som medlem i Tomtefesterforbundet får du

• Veiledning i festespørsmål
• Hjelp ved tvister om tomtefeste
• Advokatbistand om nødvendig
• Tilgang til et nettverk med andre festere og deres erfaringer (Kunnskapsbasen)
• Tilgang til forbundets medlemssider med bl.a. siste nytt om tomtefestespørsmål, nye rettsavgjørelser, uttalelser mm.

Tomtefestere står dermed sterkere gjennom medlemskap hos oss. Kontingenten er kr 500,- pr år. Meld deg inn som medlem her hvis du ikke allerede er det. Bruk knappen nedenfor. Tidligere medlemmer oppfordres til å bli det.

Anine Kierulf er kjent fra blant annet Dagsnytt 18 og en rekke kronikker i ulike medier. Hennes fagfelt er konstitusjonelle spørsmål, menneskerettigheter og ytringsfrihet. Hun mener mangt om meget, liker å eksponere sitt syn og er en person verdt å lytte til (mitt syn).

En av hennes kanaler for meningsytring er en uhøytidelig podkast med høytidelige tema kalt «Takk og lov». En av episodene tar for seg Tomtefestelovens tilblivelse og historie de siste femti år. Det hevdes: «Tomtefeste; en ordning som på samme tid er både mystisk, kronglete og rar, men også svært utbredt og praktisk. Få lover har skapt så mange tvister som denne!» Hvorfor?

Til å hjelpe Anine gjennom tomtefesternes og bortfesternes irrganger har hun med seg to kunnskapsrike «feste-deltagere»: Thomas Andersen og Carina Orge Borchgrevink Næss.

Har du lyst til å lytte gjennom drøye 30 minutter med underholdende, spissformulerte og innsiktsfulle betraktninger rundt lovens tilblivelse og praktisering så finner du den her (hvis du ikke allerede har funnet koblingen under det innledende bildet).

Underveis i podkasten får vi også en forklaring på hvorfor lovens praktisering havnet hos Menneskerettighetsdomstolen i Strasbourg, angivelig grunnet dårlig håndverk både blant politikere og dommere; fra laveste til høyeste rettsinstans.

Interessert i tomtefeste generelt og boligfeste spesielt? Lytt og lær! Det gjorde jeg.

Kartverket hadde før sommeren innbrudd i dataregistrene sine og data kom på avveie. Saken er omtalt på www.tomtefeste.org. Vi ba om å bli informert i sakens anledning siden det med stor sannsynlighet kunne treffe mange av dere.

Vi har verken lest eller hørt noe mer i sakens anledning. Det antas derfor at den informasjonen som er på avveie ikke blir misbrukt (TFF sin vurdering). Det gleder oss.